Investir dans l'immobilier

Le dispositif Pinel

Le dispositif « Pinel » et ses variantes ultérieures imposent la location nue d’un bien à titre de résidence principale pendant 6 ans au moins. Ce dispositif permet de réduire directement votre impôt.

La réduction d’impôt de l’investissement, plafonné à 300.000 € par an, est étalée sur 6, 9 ou 12 ans (durée initiale de 6 ans, prorogeable pendant 3 ans une ou deux fois), sous conditions restrictives de loyers et de ressources des locataires.

Indépendante de la tranche marginale d’imposition, l’économie d’impôt peut atteindre, selon la version fiscale du dispositif, jusqu’à 6.000 € chaque année, pendant 9 ans (54.000 € au total) puis 3.000 € chaque année pendant 3 ans (63.000 € au total).

La réduction d’impôt est limitée par le plafonnement global des niches fiscales (limite de 10.000 € par foyer fiscal).

L’investissement dans une SCPI éligible au dispositif « Pinel » est également possible.

Rappelons toutefois que, bien sûr, l’aspect fiscal de l’investissement ne doit pas être le seul critère à prendre en considération.

La location meublée

La « location meublée » quel que soit le cadre fiscal choisi, porte sur un local d’habitation, pourvu des meubles et objets mobiliers, permettant au locataire d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels.

De quoi s’agit-il ? L’investisseur fait l’acquisition à titre non professionnel d’un ou de plusieurs logements qu’il loue meublés. La gestion locative peut être effectuée par ses soins.

Elle peut aussi être déléguée lorsque le bien est situé dans une « résidence services » telle que :

• résidence de tourisme ou de tourisme d’affaires ;
• résidence pour étudiants ;
• établissement médico-social pour personnes âgées (EHPAD) ou handicapées.

Le ou les logements sont alors donnés en location à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement, dans le cadre d’un bail commercial.

La « location meublée » ouvre droit aux avantages suivants :

• Les revenus perçus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la location meublée étant fiscalement qualifiée d’activité commerciale.
• Les charges occasionnées par cette activité sont par conséquent déductibles des revenus de même nature (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, amortissements des murs et des meubles).

Ces déductions pourront annuler les revenus et effacer l’impôt à payer.

Ainsi, ce dispositif ne génère aucune économie d’impôt directe mais permet la création à long terme de revenus non fiscalisés.

• Les loyers sont garantis par un bail commercial ferme dans le cadre d’une résidence service.
• Un patrimoine immobilier peut être ainsi constitué en pleine propriété en bénéficiant souvent d’un emplacement privilégié.

La « location meublée » emporte les risques et inconvénients suivants.

• La qualité de l’exploitant de la résidence ou de l’établissement est essentielle : les revenus et le financement du ou des biens en dépendent.
• Du fait du bénéfice des amortissements de l’immeuble, imputables sur le bénéfice d’exploitation, aucune réduction d’impôt n’est octroyée.
• Le montant total de la TVA restituée n’est en principe définitivement acquis qu’après une durée de détention de 20 années.
• Le ou les logements détenus entrent dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisqu’il ne s’agit pas de biens professionnels.

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Le déficit foncier

Des « déficits fonciers » apparaissent lorsque les charges déductibles liées à un investissement immobilier excèdent les revenus locatifs qu’il génère.

La fiscalité permet d’imputer les déficits fonciers sur les revenus fonciers existants ou à défaut sur le revenu global.

Les déficits fonciers générés par les travaux de rénovation (travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration) seront imputables sans limite sur les revenus fonciers existants ou, à défaut, sur le revenu global (en principe dans la limite de 10.700 € par an).

Les déficits fonciers liés aux intérêts d’emprunt seront imputables uniquement sur les revenus fonciers, avec un report limité à 10 ans.

Ce dispositif fiscal permet de réduire indirectement l’impôt sur le revenu.

Puisque le dispositif relève du droit commun, les gains fiscaux ne sont pas limités par le plafonnement global des niches fiscales.

L’investissement dans une SCPI fiscale de « déficits fonciers » est également possible.

Le dispositif « Monuments Historiques »

Il concerne les immeubles classés et inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ou ayant reçu le label « Fondation du Patrimoine ».

Il permet la déduction des charges liées à l’acquisition et à la conservation du bien des revenus fonciers puis du revenu global sans limitation de montant, en contrepartie d’un engagement de conservation de l’immeuble pendant 15 ans à compter de son acquisition.

Le dispositif « Malraux »

Il permet de générer une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux de restauration engagés, selon certaines limites et conditions.

L’immeuble ancien doit être situé dans une zone géographiquement limitée.

Ces investissements permettent d’accéder à un patrimoine immobilier locatif restauré d’exception.

Les investissements ne sont pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Les biens immobiliers acquis doivent être détenus sur de longues périodes.

Le coût d’acquisition des biens est souvent très élevé en raison de leur caractère exceptionnel.

La revente de l’immeuble n’est pas garantie et un investisseur sur le marché secondaire ne bénéficierait pas des avantages fiscaux.